03/08/2011

Ưu khuyết điểm của các loại hợp đồng xây dựng

Để tìm được đáp án thích hợp nhất cho câu hỏi nên chọn loại hợp đồng nào? Theo tiêu chí nào? Mr.BADI mời các bạn tiếp tục theo dõi loạt bài về Hợp đồng thi công xây dựng nhé.

1. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:

Đây là loại Hợp đồng mà Chủ đầu tư có thể chịu rủi ro cả về khối lượng và đơn giá thi công. Nghe vậy hẳn bạn sẽ thắc mắc ngay "Loại hợp đồng gì mà lắm rủi ro vậy ai mà dám sử dụng chứ?".

Đúng vậy, hợp đồng loại này chỉ nên dùng khi không thể xác định rõ khối lượng công việc ngay từ đầu (có thể do phần lớn công việc còn ngầm dưới mặt đất, hay do Chủ đầu tư xác định còn phải thay đổi thiết kế nhưng vì thời gian không nhiều nên phải thi công trước rồi điều chỉnh thiết kế sau...) và đơn giá cho công việc còn nhiều yếu tố bất ổn (có thể do rơi vào những thời đoạn biến động giá vật tư chính như xi măng, sắt thép, xăng dầu... do khủng hoảng kinh tế trong nước, thế giới...). Hoặc đôi khi đành phải dùng loại Hợp đồng này do Chủ đầu tư và Nhà thầu không tìm được tiếng nói chung trong 2 loại Hợp đồng còn lại là Hợp đồng trọn gói và Hợp đồng theo đơn giá cố định.

Để giảm bớt rủi ro khi sử dụng Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, ta phải chú ý một số điểm sau:
- Phải lập dự toán cho khối lượng và đơn giá thời điểm hiện tại. Đồng thời dự trù một khoảng chi phí cho việc thay đổi khối lượng và đơn giá này khá cao từ 30-40% cho an toàn.
- Phải có một đơn vị hoặc cá nhân làm trung gian để xác nhận chính xác khối lượng và đơn giá phù hợp khi thanh toán.
- Do phải tính khối lượng thực tế thi công để thanh toán nên ban đầu phải cùng nhau đặt ra các quy định và hướng dẫn cụ thể cho việc đo đếm khối lượng cả trên bản vẽ và thực tế thi công.
- Về đơn giá thì phải định ra một biên độ dao động cho đơn giá, chỉ khi nào giá thay đổi ngoài khoản này thì mới thực hiện việc điều chỉnh đơn giá. Thí dụ: ta quy định khi đơn giá tại thời điểm thanh toán thay đổi tăng hoặc giảm 3% so với đơn giá ban đầu thì mới phải điều chỉnh.
- Việc xác nhận đơn giá thời điểm thanh toán phải căn cứ vào giá do cơ quan Nhà nước công bố, giá của các đơn vị cùng ngành nghề và giá trên Hóa đơn đầu vào của Nhà thầu ứng với từng đợt mua hàng.

Như vậy, khi lâm vào tình thế bắt buộc phải sử dụng hình thức Hợp đồng này, Mr.BADI khuyên bạn nên có một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể giúp bạn an tâm về tính chính xác của khối lượng và đơn giá khi thanh toán.

2. Hợp đồng theo đơn giá cố định:

Loại hợp đồng này chỉ còn một rủi ro là khối lượng thực tế khi thanh toán vì đơn giá đã cố định không thay đổi khi ký Hợp đồng loại này.

Mặc dù là Hợp đồng đơn giá cố định nhưng khi khối lượng thực tế tăng hơn 20% so với ban đầu thì phải thỏa thuận lại đơn giá và đơn giá này thường thấp hơn giá ban đầu với lý do "giá bán sỉ phải rẻ hơn giá bán lẻ" chứ.

Với một số trường hợp thay đổi giá cả bất thường do biến động kinh tế hoặc khi Nhà nước thay đổi các chính sách ảnh hưởng trực tiếp tới đơn giá như chính sách thuế, tiền lương nhân công... thì các bên cũng phải cùng nhau ngồi lại để thương thảo lại đơn giá hợp đồng.

3. Hợp đồng trọn gói:

Hợp đồng trọn gói được sử dụng khi các bên đã rõ ràng và thống nhất về mặt khối lượng công việc với một đơn giá cố định không thay đổi trong suốt quá trình thi công hoặc với một công việc phức tạp, chưa rõ ràng về khối lượng nhưng nhà thầu vẫn cam kết thực hiện toàn bộ công việc theo bản vẽ, đúng yêu cầu kỹ thuật bằng giá trọn gói.

Theo hợp đồng này thì Chủ đầu tư đúng ra rất chủ động về chi phí vì đã biết tổng giá trị hợp đồng ngay từ đầu và không còn chịu rủi ro về khối lượng nữa nhé. Tuy nhiên, nếu không có sự tham gia tư vấn của các đơn vị chuyên nghiệp trước khi ký Hợp đồng thì Chủ đầu tư rất dễ rơi vào ma trận "phát sinh" muôn hình muôn vẻ của các Nhà thầu mà đôi khi thiệt hại còn nặng nề hơn khi dùng các hình thức hợp đồng khác.

4. Lời kết:

Đến đây thì Mr.BADI nghĩ rằng đa số mọi người đều sẽ chọn Hợp đồng trọn gói khi xây nhà rồi đúng không? Đơn giản vì chắc ai cũng nghĩ ký loại Hợp đồng này sẽ giảm bớt rủi ro và đỡ nhức đầu hơn.

Quả thật như vậy, thực tế Hợp đồng trọn gói được sử dụng rất thông dụng trong xây dựng nhà ở, đến nỗi mọi người có thể nghĩ chỉ có một loại hợp đồng là Hợp đồng trọn gói mà thôi.

Ở các bài tiếp theo, Mr.BADI cố gắng sẽ giúp bạn an tâm hơn khi đặt bút ký hợp đồng thi công xây nhà nha.

1 comments:

Anh Bảo - xây một cái nhà vậy nếu mình không rành và rảnh để tư vấn từ đầu, giám sát, quản lý - thuê 1 người làm thì chi phí khoảng bao nhiêu % trên tổng chi phí xây nhà?

Đăng nhận xét